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マンション管理士

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ビル陰共同受信地域への管理組合の対応

マンション管理士として顧問をしているマンションには、自身の建物によるアナログ波ビル陰共同受信地域があります。
この共同受信地域は、東京タワー方向からのビル影地域ですが、2011年7月24日までに現行のアナログテレビ放送は終了しますので、地上デジタル放送にどう対応するかを協議する必要があります。

地上波デジタル.JPG
DPA提供
幸いこの地域には東京タワーとはほぼ逆の方向である、平塚中継所からのデジタル波がカバーできる地域となっています。 (上図参照)
地上デジタル放送の受信エリアのめやす 社団法人 デジタル放送推進協会 DPA

したがって、現在のビル陰共同受信地域の方々には各自でデジタル波を受信していただく方向で、協議を進めることとなります。
現在でもデジタル波は受信可能となっています。

3方向からのデジタル波全てが受信できない住宅が在り得ない訳ではありませんが、当マンションだけが原因ではありません。

現状のアナログ波用電波障害対策施設は、管理組合の費用負担で、2011年7月24日をもって撤去し、契約関係も解消します。

一般的には、まず、
自分のマンションによるビル陰共同受信設備で配信している地域で地上デジタルテレビ放送が受信できるかどうかの調査が必要となります。ワンセグで視聴してみることでも概略わかります。
地上デジタル放送は、建物による受信障害が大幅に減少します。
ゴースト現象は発生しません。

調査結果により、

   1.個別アンテナ(UHF)で受信していただく   2.ケーブルテレビに加入していただく   3.共同受信設備の改修
を選択することとなります。
地デジ.JPG
地上波デジタル放送への対応については、既存設備で対応できているマンションが59.7%、既存設備で対応できなかったので設備の更新を行ったマンションが21.0%となっている。調査等を行っておらず既存設備で対応できるか不明なマンションは7.0%となっている。

デジタルハイビジョン.jpg我が家は、ケーブルテレビを利用しており、アナログテレビとデジタルハイビジョンテレビ(地デジチューナー内蔵)が混在しています。
同時に同じ局を視聴すると、デジタルの音が、2・3秒遅れて聞こえてきます。
なぜでしょう・・・・?。

■ 総務省 デジサポ神奈川:045-633-9570
各地のデジサポ

関連記事:アナログ電波障害対策施設の撤去

マンション管理士による無料相談会

マンション管理士による無料相談会を開催します。
今回は、相模原市から御後援をいただいており、相模原地区のマンション管理組合様を対象としております。

相談会チラシ.JPG

日 時 :平成21年5月30日(土) 13:30~16:30
場 所 :小田急相模原駅 文化交流施設 「おださがプラザ」4階 多目的ルームC
申込先 :相模原部会事務局 (担当 中村)
      TEL/FAX 042-765-0221
      Eーmail  t-nakamura@a-tempo.co.jp 
主 催 :首都圏マンション管理士会神奈川支部相模原部会
後 援 :相模原市

あなたのマンションの管理組合活動を円滑 に推進させ、資産価値を向上させます。
多くの方々のご参加をお待ちしております。
広報さがみはら.jpg
広報さがみはら(5月1日版)への掲載記事

相模原地区在住の、10名程度のマンション管理士が、ご相談に対応いたします。

第2回を9月5日(土)に開催いたします。


関連記事:マンション管理士による第2回無料相談会        第5回マンション管理士無料相談会スナップ        マンション管理士による第4回無料相談会

   ■ 平成20年度マンション総合調査結果について 国交省

マンション管理士.JPG
(2)専門家の活用状況  専門家を活用しているマンションは4割を超えており、活用した専門家は、建築士が22.7%と最も多く、次いで弁護士が18.6%、マンション管理士が13.1%となっている。

ボタン.jpg今年のボタンは8つの蕾が点いています

参照 http://a-tempo.seesaa.net/article/94233937.html

ボタン 003.jpg    

ボタン 002.jpg

管理委託契約に関する診断業務

神奈川県大和市 2009年2月 顧問: (有)A tempo

マンション管理士として顧問をしておりますマンションからのご依頼で、「管理委託契約に関する診断業務」の報告書を提出いたしました。
現状の管理会社への管理委託契約金額を3/4に減額できる提案をしています。

管理委託契約診断 表紙
● エレベーター点検費用 ● 自家用電気工作物点検費用 ● 消防用設備点検費用 ● 機械式駐車装置点検費用
については、加えて仕様変更・工夫による削減提案をしています。

色々書き加えると、20ページに及ぶ大作になってしまいました。

管理会社にもろもろご不満をお持ちの方は気軽にご相談下さい。


関連記事:エレベーター点検費用の削減        自家用電気工作物点検費用の削減        消防用設備点検費用の削減        機械式駐車装置点検費用の削減

宅地建物取引主任者法定講習会

神奈川県相模原 2008年12月17日 講習会: (有)A tempo

5年に一度の、宅地建物取引主任者法定講習会を受講しました。200人以上の聴講者がありました。
生業としているわけではありませんが(ペーパーライセンス)、とても参考になります。

宅建 004
宅建 006

5年の間に法令およびその解釈がずいぶん変わってきています。
興味の湧いた話題は、

 賃貸マンションの原状回復は、消費者契約法の制定により、「自然損耗・経年劣化の修復費用を賃借人に負担させる特約」が無効とする判例が出たこと。(京都地裁・判決H16年3月16日)
 通常損耗(建物の通常の使用によって生ずる損耗)は、余程の契約書上の確認がない限り認められないこと。
「すまいのしおり」 に記述して配布してもだめ。(最高裁・判決H17年12月16日)
 不動産登記法の全面改訂―――オンライン登記

相当以前から原状回復工事の負担は、殆どが大家さん持ちに変わって来ていましたが、敷金は、物を壊さない限り全額返って来ると考えて良さそうです。
詳しくは国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご覧下さい。

① 原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化


たばこによるクロスの汚れは、通常使用の範囲ですから、クロスの張替えは100%オーナーさん負担となります。
「すまいのしおり」が在ったとしても負担割合を折衝する余地はありません。

このガイドラインの存在(平成10年3月)により、洗浄しやすい、汚れの落ちやすいクロス材料が使われていますし、クロス張替え・塗替え工事費は、賃料に上乗せされているはずです。




関連記事:長期修繕計画作成上の注意点
       国交省ガイドラインによる長期修繕計画作成
       賃貸住宅の更新料は消費者契約法違反で無効

関連情報:賃借住宅の通常損耗についての原状回復特約が成立していないとされた事例

相模原国県市合同行政相談所の開催

神奈川県相模原 2008年11月7日 相談員: (有)A tempo

相模原国県市合同行政相談所が開催されています。
マンション管理分野の相談員として出席しました。(首都圏マンション管理士会対応)

合同相談会 003
合同相談会 002

年金、税金関連の相談者は、ひっきりなしの状態でしたが、マンション管理関連は、今回多くは有りませんでした。

最近引っ越してきた区分所有者が、ルーフバルコニーへ大型の倉庫を設置している。どうすればよいでしょうか?
・・・・と言う相談を含め、無難に/懇切丁寧にアドバイスさせていただきました。
相談対応者一覧 赤枠が筆者です。 @シティ・プラザはしもと 合同相談会 jpeg

関連記事:相模原市マンション管理セミナー        マンション管理組合へのセミナーと相談会        海から見たみなとみらい

関連のない記事:ピンクリボンフェスティバル2008 asahi com

デザインが気に入りました。

ピンクリボン

第4回ピンクリボンデザイン大賞
「ポスター」部門 最優秀賞 小澤創一さん/共同制作者 布施聡子さん

伝える内容がとてもシビアなので、ふざけることはできない、と注意しました。でもその制約の中で、ふだん乳がんのことを気にしていない人に気に留めてもらえる作品になるよう考えました。これまで乳がんについて考えたことはありませんでしたが、応募を通じて、乳がんの知識は増えました。これを機に周囲の人にも広められたらいいなと思っています。(小澤さん)

女性として、乳がんの知識のない人たちにも見てもらいたいと思います。その意味でも、(コピーには)なんらかのひっかかりがあったほうがよいなと思いました。乳がんについては、私もほとんど知らなかったのですが、調べていくうちに、年々罹患者が増えていることなどを知り、自分も検診に行かなくては!と思うようになりました。(布施さん)

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