神奈川県相模原市　2009年1月　調査･検討：　(有)A tempo

消防隊による消火活動上必要な設備の一つに連結送水管設備があります。

消防隊専用栓とも呼ばれ、外部からの消火活動が困難な、7階建て以上の建物、または5～6階建てでかつ延べ床面積が6,000㎡以上の建物、もしくは面積1,000㎡以上の地下街に設けられます。
送水口、送水配管、放水口で構成され、ポンプ車より加圧された消火用水を送水口から放水口へ送水します。

　　　　　立売堀製作所より

平成１４年７月施行の消防法改正により、築１０年以上の建物の連結送水管ならびに消防用ホースの点検について、定期的な耐圧性能点検が義務付けられています（点検実施後３年ごとに必要です）。
これが、ポンプ車（耐圧放水試験車：1000万円超）が必要となることから結構費用が掛かり、組合の負担は大きいものとなります。

ポンプ車が消防用水を送り込む送水口は、多くの場合、双口となっており、別名サイアミーズコネクション（SIAMESE CONNECTION）と呼ばれ、シャム双生児(Siamese twins)が語源と言われています。

問題は、この法廷点検の後、サイアミーズコネクションのチャッキ弁から水が漏れる現象が多発している事にあります。

一昔前の製品は、この法定点検を想定していなかった為、パッキン交換のみが出来るように設計されている製品が少ないようです。
したがって、点検の結果水漏れが判明すると、古い製品の場合、本体全体を更新しなければならず、法外な費用が掛かってしまいます。

台所等の水栓から、閉めているのに水が漏れている時は、水栓全体を交換しなくても、パッキンを交換すれば済みますが、サイアミーズコネクションの場合は、ご注意下さい。

法改正以降の製品は、ほとんどのメーカーが、パッキン交換可能タイプにしています。

どこからかは判らないけれど配管から水漏れしている場合も多々あり、漏水箇所の特定に苦労します。
今回の状況は、まだ運の良い方かもしれません。
私の経験では、この法定点検による不具合の発生率は、法改正以後始めての点検になるためか、相当の高確率です。
建築の仕上げに係わる場所で水漏れしないことを祈っています。

　　 連結送水管用の耐圧放水試験車です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　耐圧試験実施中

神奈川県相模原市　2009年1月　調査･検討：　(有)A tempo

マンション管理士として顧問をさせていただいているマンションの、エレベーター点検費用を、ご依頼により見直しています。

エレベーター点検費用を決めるパラメーターは、

１．点検会社をメーカー系にするか、独立系にするか
２．技術者による現地点検頻度を１ヶ月～３ヶ月で決める（遠隔点検が前提）
３．フルメンテか、POG契約のいずれにするか

　　

■　遠隔点検・監視を前提に、技術者点検を１回/３ヶ月にすると、効果的に削減できます。
■　独立系にすることの効果の方が大となります。
■　POG契約も削減に効果がありますが、経年数が多いと、部品交換コストが想定以上となって不利になる可能性があります。
でも、部品が古くなると直ぐに教えてくれるので比較的安心です。
■　フルメンテナンスには、技術者の点検姿勢が、部品交換・修理に消極的になる懸念を秘めています。

安全が何よりも優先します。
その上で、同程度の安全性を得るための経済性評価、居住者負担とのバランスを図る事が重要となります。
また、安ければ良い訳ではありませんので慎重な検討が必要です。

神奈川県相模原市　2009年1月　調査･検討：　(有)A tempo

マンション管理士として顧問をさせていただいているマンションの、自家用電気工作物点検費用を、ご依頼により見直しています。

200戸程度で、受電設備容量は、125kVAです。

現状は、協会技術者が毎月点検していますが、これを民間点検会社による24時間遠隔監視へ変更することにより、約２／３程度へ削減することが可能です。（年次法定点検を含む）
技術者点検は隔月です。 (点検頻度の規制緩和　Ｈ12年4月～）

協会技術者とは、各地の電気保安協会（全国10団体）および電気管理技術者協会（全国9団体）に加盟の技術者の事を指します。
昔は保安・点検業務を独占していましたが、数年前規制緩和により民間に開放されました。

24時間遠隔監視（自動通報）の内容は、
漏電、停電、トランス温度、デマンド監視警報、瞬時電圧低下、電気使用状況
です。

安くても、現状よりグレードの高い保安管理となります。

神奈川県相模原市　2009年1月　調査･検討：　(有)A tempo

マンション管理士として顧問をさせていただいているマンションの、消防用設備点検費用を、ご依頼により見直しています。

200戸程度で、消防用設備等は、消火器具、移動式粉末消火設備、自動火災報知設備、避難器具、連結送水管、非常コンセント設備、非常電源専用設備
が設備されています。

消防用設備点検の種類には、以下のものがあります。

　■ 総合点検(1年に1回以上) 　　　消防用設備等を作動又は使用することにより総合的な機能を点検します。 　■ 機器点検(6ヵ月に1回以上） 　　　消防用設備等の適正な配置、損傷の有無などを外観から点検します。 　　　また、その機能について、外観から又は簡易な操作により判別できる事項を 　　　確認します。

グラフ左は、総合点検２回/年を外注していますが、グラフ右は、総合点検１回/年のみ外注し、機器点検を外注していません。

この事により、費用を１／２程度に削減することが出来ます。

上記機器点検の趣旨に則り機器点検の点検内容を再考して、明確にすべきだと思います。
点検結果は、各設備の点検票を添付する必要はなく、別記様式第二の消防用設備等点検結果総括表及び別記様式第三の消防用設備等点検者一覧表を添付する足りるとする所轄消防が殆どです。
消防署の立入り・査察の場合、直近の総合点検報告書の提示が求められます。
機器点検の報告書が求められるケースは、今まで一度もありませんでした。

例えば、自動火災報知設備等の点検は、専有部分の感知器の作動試験が必要となります。
リモート点検方式でない場合、在宅を強要することになり、居住者の負担が大きくなります。
是非１回/年にすべきです。

エレベーター点検費用や、機械式駐車装置のメンテナンスコストにも言えますが、安全が何よりも優先します。
その上で、同程度の安全性を得るための経済性評価、居住者負担とのバランスを図る事が重要となります。
また、安ければ良い訳ではありませんので慎重な検討が必要です。

神奈川県相模原市　2009年1月　調査･検討：　(有)A tempo

マンション管理士として顧問をさせていただいているマンションの、機械式駐車装置のメンテナンスコストを、ご依頼により見直しています。

機械式駐車装置の種類には、以下のものがあります。（立体駐車場工業会）

　　１．垂直循環方式 　　２．多層循環方式 　　３．水平循環方式 　　４．エレベータ方式 　　５．ｴﾚﾍﾞｰﾀ・ｽﾗｲﾄﾞ方式 　　６．平面往復方式 　　７．二段方式・多段方式 　　８．自動車用エレベータ

ゲリラ豪雨で水没する心配はありません。

竣工以来、新築時の施工メーカーによりメンテナンスされており、何の検討も加えられずに高めのまま継続されている可能性があります。

施工メーカーは、仮に組立・工事費で赤字を出してもメンテナンス契約・修理により損を取り戻す業界と言う噂を耳にすることもあり、独立系メンテナンス会社への変更を組合さんへ提案する機会が増えています。

エレベータのメンテナンス業界のあとを追うように、独立系の機械駐車メンテナンス業界も次第に力をつけつつあります。（2～3割のシェア？）

メーカー系がほぼ独占している機械駐車場のメンテナンス業界の現状は、管理組合にとっては好ましくありません。
安全第一であることは当然ですが、必要以上・異常に点検頻度が多いことはないでしょうか。

5・6年周期で塗装改修・部品交換、25年程度で取替え更新の検討が必要となりますが、２階建ての自走式も長期修繕計画にて提案する価値があります。

安全性を考えると、法定点検のような法制面の整備が必要と考えますが、天下りが増えそうなので気が進まない所です。
機械駐車装置整備士なんてのが出来たりして。
今後車に乗る人は減少しますから、バイク置き場への転用についての構造規制・法整備も望まれるところです。