維持管理契約している事務所ビルのエアコンが、ガラガラ音がし始めました。モーターのベアリングが摩耗劣化して振動するようになったことが原因です。この事によりモーターをケースに固定する部分の防振ゴムが、砕けています。
 

さらにはファンがケースに擦るようになり、ガラガラ音がし始めます。
 

　　　　　　　　　　
　　　　　新旧のエアコンファンモーター
 

この部屋はコンピュータルームで、24時間運転のため、8年目ですが他の部屋より早めに劣化したようです。
ファンモーターを交換することで嘘のように静かになりました。

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大手のエレベーター製造メーカーが、「製造中止からおおむね25年以上経過した機種について基幹部品を含む保守用部品の供給を停止する」と相次ぎ発表しました。対象となるエレベーターを設置しているマンションでは、今後故障した時に修理不可能となる可能性がある、と言うことです。

築後２５以上のマンションでは、エレベータを安全に維持管理するためにはリニューアルせざるを得ませんが、多くのマンションでは長期修繕計画には組み入れてはいないため、予算上の問題が発生しています。５００万円から１０００万円程度の費用を要するために容易にはリニューアルできないでいる管理組合が多い事と思います。
 

管理見積．COM より

この問題のことをエレベーター２０１２年問題と呼ばれることもあるようです。

最も深刻なパターンは、
１.マンション販売時に決められたの無競争での高めの管理委託契約金額のままで、一括管理委託していて、
２.エレベーターの維持管理をその管理会社へ丸投げし、
３.管理会社がエレベーターの維持管理をメーカーの関連会社へ高めのフルメンテナンス契約のまま丸投げしている。
場合です。

維持管理費用も高止まりのままですが、今回のリニューアル費用も中間手数料搾取が重なり、恐ろしく高くなっていることが想定されます。フルメンテナンス契約と言っても今回のようなリニューアルは契約対象には含まれていません。
 
この事に対処するには、できれば前提として、
１.管理会社を入札方式で変更する。
２.エレベーターの維持管理を管理組合直接契約に変更する。
３.エレベーターの維持管理会社は、メーカーの関連会社から独立系の会社を含めた入札方式で変更する。
４.維持管理契約は、フルメンテナンス契約からPOG契約へ変更する方が、経済的で安全性が増す可能性が高い。

以上のような変更を、合意形成をしながら進める過程のそれぞれのステップで、リニューアル費用についても入札方式を採用すれば、最低コストにてリニューアルすることが可能となります。

このようなリニューアルについては市場相場が形成されていませんので、ただ管理会社等へ高いではないかと主張しても、交渉には応じてくれません。

他の施工会社に依頼すれば安くなることを提示しない限り無理でしょう。

需要と供給の関係で、タイムリミットが近づくと資機材が高騰し、管理会社等が現在提示する価格は、安いものであったことになる可能性もあります。

エレベーターのリニューアルを専門に請け負う独立系会社もあるようですので、比較検討の対象にしてもよいでしょう。

管理会社等以外に発注することについて、理事会及び総会の合意が得られないのであれば、管理会社等が提示している金額のままでの発注は止むを得ないでしょう。

　　　　　　　エレベーターのいわゆる“2012年問題”

ビル用マルチエアコンの室外機を修理しました。
この室外機には４ブロックからなり、４つのファンが付いていますが、そのうちの一つが経年劣化によりダウンしました。一つのダウンでその系統全体の空調が止まります。
季節を選んでダウンして欲しいものです。

取り換えが終わりました。
モーターを調達するのに時間がかかりますので、ダウンすることを予知できればよいのですが。
■階の皆様、お暑い中お待たせいたしました。

メンテナンスの事を考えると、天井カセット型エアコンは決して良い空調システムではありません。事務所ビルでは、執務空間の上にある複雑な機械をメンテナンスする必要があります。

　　　　

熱交換コイルは、埃等を取り除くことで、熱交換効率を初期の物へ取り戻すことができ、衛生的になります。
　　　　
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エアコンフィルターの水洗浄および、全熱交換器のプレフィルターを新しい物へ交換しました。

　元通りに組み立てています。

トイレの天井吸い込み口もきれいになりました。

テナントビル屋上のウレタン塗布防水を部分補修しています。全面的な改修をお勧めはしたのですが、諸般の事情によりこのような部分補修も応急処置として考えられます。

　既存のウレタン塗布防水で剥がれや捲れている部分を含んで切り取り、漏れ染み込んだ水分を乾燥（数日）させて、

　プライマーを塗ります。

　周辺をウレタンシーリングで均します。

　ウレタン防水材を流し込みます。

乾けば養生テープを剥がして、トップコートを塗って出来上がりです。

１０箇所程度補修しました。