建物維持管理

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ウレタン塗布防水の部分補修

テナントビル屋上のウレタン塗布防水を部分補修しています。全面的な改修をお勧めはしたのですが、諸般の事情によりこのような部分補修も応急処置として考えられます。

ウレタン防水補修 002.jpg

 既存のウレタン塗布防水で剥がれや捲れている部分を含んで切り取り、漏れ染み込んだ水分を乾燥(数日)させて、

ウレタン防水補修 004.jpg

 プライマーを塗ります。


ウレタン防水補修 007.jpg


ウレタン防水補修 008.jpg

 周辺をウレタンシーリングで均します。


ウレタン防水補修 016.jpg

 ウレタン防水材を流し込みます。


乾けば養生テープを剥がして、トップコートを塗って出来上がりです。

ウレタン防水補修 014.jpg ウレタン防水補修 010.jpg ウレタン防水補修 001.jpg

10箇所程度補修しました。


関連記事:屋上防水のメンテナンス        マンション屋上で耐震上気になる事

厨房排水管の水漏れ改修工事

飲食店舗が多数テナントとして入居しているビルで、厨房排水管から水漏れが発生したので改修しています。

グリーストラップ.jpg
テナント厨房は多くの場合上げ床となっており、コンクリートスラブ上にグリーストラップが設置されています。今回はグリーストラップ二次側排水管で、スラブ下に配管を落とした部分で水漏れしたので、下階のテナントへ被害が及びました。


床上排水管施工前.jpg    床上排水管.jpg


バックヤードの二重床をばらして、前もって外壁外側に立ち上げた排水立て管へ接続します。
グリーストラップ二次側排水管の全てをスラブ床上排水管へ更新することで、水漏れを改修しました。

床仕上げ.jpg
床をコンパネで塞いで完了です。
テナント営業時間外の深夜のみで、3時間程度の工事となりました。
関係者の皆様ご苦労様でした。




関連記事:ホテル厨房排水のリフォーム

空調室内機のコイル洗浄

神奈川県新横浜 2009年2月 維持管理: (有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている事務所ビルにて、空調室内機のコイル洗浄を実施しました。
室内機を分解し、養生した上で薬品をスプレーして洗浄します。

カセット1  カセット2

           カセット3  カセット5

 カセット4 
薬品をスプレーしています。

コンピュータールームで24時間空調でしたので、熱交換コイルの埃付着進行が早く、5年目での実施となりました。

コイル洗浄   カセット6  カセット7

                     分解された部品も洗浄します。

省エネルギーを考慮すればもう少し早めに実施すべきかもしれません。

コイル用のサーミスタも同時に交換します。カセット8

1F室内機コイル コイル洗浄前

    

カセット9
   室内機のコイルが、見違えるほどきれいになりました。 熱交換効率も格段にUPし、空気清浄度のUPは、健康面・花粉症に対しても有効と考えます。 省エネルギーにも貢献します。

今後、階毎の実施を予定しています。


関連記事:ホンダ、F1を完全撤退        エアコン室外機のコイル洗浄とハイブリッドファン        ホテル冷温水循環ポンプの更新

デジタル式ソーラータイムスイッチへの更新

東京都狛江市 2009年1月 維持管理: (有)A tempo

弊社維持管理物件にて、
手動タイマーをデジタル式ソーラータイムスイッチへ取り替えました。

全国12地区の日出.日入時刻データを内蔵しているので、季節の変わり目に設定変更する手間が省けます。
真夜中の一定時間にOFFとする事も可能です。
休日設定なども出来ますが、マンションの場合は必要無いですね。

アナログ式ソーラースイッチの追加採用(OR回路)も考えられます。
台風などが来て昼間でも真っ暗になれば、照明が点きますが、その頻度・必要性は極めて低いと考えています。

タイムスイッチ1    タイムスイッチ4  既存の手動タイマー

      

タイムスイッチ3

既存と同じ場所にビスで取り付けることが出来ます。

上とは別の建物で、外灯系統と共用廊下の2系統のタイマーを取り替えました。

タイマー 002
タイマー 003

関連記事:共用廊下照明の点灯時間を調整

連結送水管設備送水口からの水漏れにご注意

神奈川県相模原市 2009年1月 調査・検討: (有)A tempo

消防隊による消火活動上必要な設備の一つに連結送水管設備があります。

消防隊専用栓とも呼ばれ、外部からの消火活動が困難な、7階建て以上の建物、または5~6階建てでかつ延べ床面積が6,000㎡以上の建物、もしくは面積1,000㎡以上の地下街に設けられます。
送水口、送水配管、放水口で構成され、ポンプ車より加圧された消火用水を送水口から放水口へ送水します。

送水口    送水口2 立売堀製作所より

平成14年7月施行の消防法改正により、築10年以上の建物の連結送水管ならびに消防用ホースの点検について、定期的な耐圧性能点検が義務付けられています(点検実施後3年ごとに必要です)。
これが、ポンプ車(耐圧放水試験車:1000万円超)が必要となることから結構費用が掛かり、組合の負担は大きいものとなります。

ポンプ車が消防用水を送り込む送水口は、多くの場合、双口となっており、別名サイアミーズコネクション(SIAMESE CONNECTION)と呼ばれ、シャム双生児(Siamese twins)が語源と言われています。

問題は、この法廷点検の後、サイアミーズコネクションのチャッキ弁から水が漏れる現象が多発している事にあります。

一昔前の製品は、この法定点検を想定していなかった為、パッキン交換のみが出来るように設計されている製品が少ないようです。
したがって、点検の結果水漏れが判明すると、古い製品の場合、本体全体を更新しなければならず、法外な費用が掛かってしまいます。

台所等の水栓から、閉めているのに水が漏れている時は、水栓全体を交換しなくても、パッキンを交換すれば済みますが、サイアミーズコネクションの場合は、ご注意下さい。

法改正以降の製品は、ほとんどのメーカーが、パッキン交換可能タイプにしています。

どこからかは判らないけれど配管から水漏れしている場合も多々あり、漏水箇所の特定に苦労します。
今回の状況は、まだ運の良い方かもしれません。
私の経験では、この法定点検による不具合の発生率は、法改正以後始めての点検になるためか、相当の高確率です。
建築の仕上げに係わる場所で水漏れしないことを祈っています。

耐圧放水試験車.jpg
   連結送水管用の耐圧放水試験車です。

送水管テスト 001.jpg
  

送水管テスト 002.jpg
                  耐圧試験実施中


関連記事:消防用設備点検費用の削減提案        事務所ビルの消防設備総合点検

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