香辛料なみにスパイスの効いた判決です。

賃貸更新料、２審の大阪高裁「無効」…借り主が逆転勝訴　　（2009年8月28日 読売新聞）

消費者契約法施行（2001年）以後の更新料全額に返還命令が出されました。

１審判決は更新料を賃料の前払いとみなしたが、成田裁判長は「かなりの高額で前払いとみるのは困難。借地借家法では正当な理由なく家主は契約更新を拒否できないと定めているのに、説明せず更新料の支払いを義務づけている」と指摘。さらに「更新料という言葉で経済的な負担が少ないかのような印象を与え、契約を誘因する役割を果たしていると言われてもやむを得ない」と批判し、

被告は更新料について、「更新拒絶権放棄の対価である」と主張（４点の主張の内の一つ）していました。

日本語で言うと、「賃借人がこのまま住みたいと言って来ても、大家にはこれを断る権利がある。この権利を放棄する代わりに更新料を払いなさい。」・・・・と言う意味です。

この主張に対し司法は、上記 借地借家法を根拠に、
「事業で賃貸借をしている以上、正当事由があり更新拒絶が認められるということはまずないので、放棄する更新拒絶権がそもそもない。」
と判断しました。

「正当な理由なく家主が更新を拒絶できないと定めた借地借家法を説明せずに、更新料支払いを義務付けた。」点に違法性を認めている事が注目されます。

この判断を覆すには、 借地借家法の改正が必要となる事になります。

更新料を家賃の前払いだとする主張も退けられました。
貰いたい更新料分は、家賃で取りなさいと言うことの様です。

８月２７日夕のＮＨＫニュースでも取り上げられています。

全国賃貸住宅新聞2009/07/27
においても、この判決の行方が注目されていました。

支払い済みの更新料４回分など計４５．５万円の返還を家主に求めていますので、今後各地で更新料返還訴訟が頻発することでしょう。

また、上告するそうですから最高裁判決が注目されます。

この京都の例は、１年に１回、約２か月分の香辛料ですが、関東地方では、２年に１回、１か月分の香辛料が平均的ですから、金額は１/４となっています。
関東地方での賃貸契約書に書かれている更新料条項にも違法性（無効）を認めるかどうかが注目されます。件数を掛ければ、経済的効果にインパクトは絶大ですから。
必ずどなたかが、関東地方でも更新料返還訴訟を起こしますよね。消費者重視の時勢ですから、司法の判断に注目です。

１/４（２年に１回、１か月分）なら違法性は無いとするか、はたまた１/２（１年に１回、１か月分）までなら違法性は無い・・・・・は無いか。

関東の賃貸不動産管理会社及び大屋さんは判断に迫られます。当面借家法第二十六条上の、期間の定めの無い自動更新としておく方が無難かも知れません。
法定更新が強行規定（第二十八条 　建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）であることを、説明するでしょうか。

神奈川県では、賃貸管理会社の管理手数料を補充するものとして、実は管理会社の収入になっている例が多いので、経営をもろに圧迫します。

今回の判例はおそらく、更新料分の家賃値上の正当な事由となりうるでしょうから、６ヶ月前までに賃借人へ家賃値上を通知しておけば、大屋さんは同一条件での更新を拒絶できると思われます。

そもそも、より普通の借家契約であり、更新料という考え方の無い、定期借家契約としておく方が、双方安心と思われます。
この場合、定期借家契約と言う物を知らないフロント営業マンの教育がネックとなります。
理解できた頃に辞めて行く様ですから。

関連情報：賃貸マンション：更新料、トラブル防ぐには　相次ぐ「無効」判決
　

■　大阪高裁、マンション賃貸借の更新料を有効と判断　　JAPAN LAW EXPRESS　　2009.10.29

■　大阪高裁、更新料今度は「有効」　まぐまぐニュース！10月29日(木) 16時13分配信

■　更新料は「有効」　最高裁が初の判断

「もんじぇ祭り」は毎年8月末の相模大野中央公園で行われます。自宅の隣の公園です。

「もんじぇ」とは、フランス語で「食べる」の意味『Mangez』をもちます。美味しく食べ、楽しく話し、音楽を堪能する祭りです。

　　　
カントーキングス
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　

今年で５年目となり、年々盛り上がってきています。

晴海トリトンスクエア　東京都中央区晴海1-8
行って見ました。

このエリアに東京建築士会とすまいづくりナビセンターがあります。

　　　　　　　
耐震・免震・制震の模型だそうです。　　　ホールダウン金具の実物です。

オール電化住宅リフォーム工事の１年後点検にて、太陽光発電の年間発電量実績を見てみました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（設置システム容量：3.14KW）

　　　　　　　　　　 　　発電量（KWH）　 売電量（KWH）　 　単位発電量（KWH/KW）

　 　２００８年　８月　　　　　３５４　　　　　 　１８９　　　　　　　　１１２．７
　 　２００８年　９月　　　　　３１９　　　　 　　１８１　　　　　　　　１０１．６
　　 ２００８年１０月　　　　　２９５　　　　 　　１７６　　　　　　　　　９３．９
　　 ２００８年１１月　　　　　２６７　　　　 　　１５７　　　　　　　　　８５．０
　　 ２００８年１２月　　　　　３１７　　　　 　　１６５　　　　　　　　１０１．０
　 　２００９年　１月　　　　　３２０　　　　　 　１６６　　　　　　　　１０１．９
　 　２００９年　２月　　　　　２９０　　　　　 　１４３　　　　　　　　　９２．４
　 　２００９年　３月　　　　　３８３　　　　　 　２２０　　　　　　　　１２２．０
　 　２００９年　４月　　　　　４５０　　　　　 　２９０　　　　　　　　１４３．３
　 　２００９年　５月　　　　　３７０　　　　　 　２１２　　　　　　　　１１７．８
　 　２００９年　６月　　　　　３０１　　　　　 　１６４　　　　　　　　　９５．９
　 　２００９年　７月　　　　　３４４　　　　　 　１９３　　　　　　　　１１０．０　
　　　　
　　　　　年間計 　　　 　　４０１０　KWH　　　　　　　　　　　　１２７７　KWH/KW
　　　　　

事前のシミュレーションでは、年間発電量　３３７３ KWH/年でしたので、実績値４０１０ KWH/年　は、１．１９倍となりました。
ＦＩＴ制度が施行されると、投資償却年数は１０年以下となる事が期待されます。

■　太陽電池の国内向け出荷量が過去最高の82％増　EETIMES JAPAN 2009/08/22

■　清水建設新社屋（2） 太陽光で照明エネルギーをゼロに

■　太陽光発電システムを搭載したカーポートを発売、三協立山アルミ

■　学校向けの新型太陽電池に注目，「スマートグリッド」先取りも

写真2●三洋電機製の太陽電池パネル 三洋は、リチウムイオン電池と組み合わせ、 被災時に備えたシステムを構築、提案する。

「いまは交流に変換してつないでいるが、太陽電池も二次電池も直流なので、将来、直流のままつないで変換ロスをなくす次世代型の屋内配電に発展していく可能性もある」と言う。

■　CEATEC JAPAN 2009 - DC配線システムの開発を進めるパナソニック、環境センサーを全国に設置するNTTドコモ

■　平成２１年１１月１日より「太陽光発電の新たな買取制度」がスタートします！！

■　住宅用太陽光発電の補助倍増、経産省の10年度概算要求 日経BP　2009年10月19日

■　シャープ、化合物3接合太陽電池で世界最高光電変換効率35.8%を達成

■　平成２１年１１月１日より「太陽光発電の新たな買取制度」がスタートしました！！

■　三菱電機、イタリア最大の太陽光発電システムを設置

■　大型太陽光発電設備を設置　市立の全５５校に 東京新聞　2009年11月24日

オール電化住宅リフォーム工事の１年後点検の後、どうしても見ておきたい現場に回りました。
押上（おしあげ）に聳え建とうとする東京スカイツリーの建設現場です。

そのデザインは、日本刀が持つ「そり」と中央がゆるやかに膨らんだ「むくり」を特徴とするそうです。

タワーではなく、上に伸びるツリーであることを実感できます。
もう直ぐフレームには納まら無くなります。

要所は現場溶接しているようで、白いシートで覆われています。

バベルの塔を思い起こしますが、こちらは、決して空想的で実現不可能な計画ではありません。

バベルの塔（ピーテル・ブリューゲル）

■　東京スカイツリーは高さ634ｍに、自立式電波塔で世界一　　ケンプラッツ　2009/10/19

■　グングン成長　東京スカイツリーが２１５メートルに

■　2009年12月2日の東京スカイツリー(自宅から)

■　空から見た巨大プロジェクト（1）東京スカイツリー　ケンプラッツ　2010/01/01

建築物等が完成した場合、現場の工事が完成した日から４日以内に建築主事等へ完了検査申請書を提出し検査を受けなければいけません。そして建築主事等は、申し出から７日以内（行政により差があるかも知れません）に建築物を検査する必要があります。この検査の結果、建築物が建築基準法に適合している場合は、建築主事は「検査済証」を建築主に交付しなければならないとされています。

一般的には、建築確認検査済証の交付があると建物の使用が許可されますので、品確法で言う建物の建築工事の完了の日となり、１年経過すると新築住宅から中古住宅となってしまいます。

以上の工程は、引渡されない場合、滞らず自動的に流れます。

一方、住宅瑕疵担保履行法の下では、今まで以上に新築住宅をストックとして持つことに大きなリスクがあります。

そこで、分譲（マンションを除く）・建売住宅建築工事完了の直前で、その住宅が売れていない場合、軽はずみに工事を完了させる訳には行かないはずです。工事を中断して、内覧する現場が増えて来るのではないか、と予想する訳です。この状態を画竜点睛工事と名づけて見ました。

建物の劣化は進行するけれども完成はしないことになりますが、確認申請時の完了予定日との関係で、建築主事等はどう対応する事になるのでしょうか。

■　月間の住宅着工戸数、約44年ぶりに6万戸割れ　ケンプラッツ　2009/09/30

■　住宅瑕疵担保履行法について　

■　住宅瑕疵担保履行法　法律に関するＱ＆Ａについて
この中で、

Q5-7 資力確保措置（保険への加入または保証金の供託）に要する費用について、住宅価格に転嫁することはできますか？

Q5-7 資力確保措置の実施のために必要となる費用について、住宅価格に転嫁することも可能です。なお、具体的には個別の契約により決定されることとなります。

相模原市内の分譲マンション管理組合・理事会・居住者を対象とした、マンション管理士による無料相談会を開催します。
５月３０日に引き続き第２回目となります。

相模原市から御後援をいただいており、前回は、相模原市建築指導課様のご挨拶に始まり、盛会裏に開催させていただきく事ができました。

今回も前回以上の管理組合様の参加が予想されます。

　　日　時　：平成２１年９月５日（土）　１３：３０～１６：３０
　　場　所　：小田急相模原駅　文化交流施設　「おださがプラザ」４階　多目的ルームＣ
　　申込先　：相模原部会事務局　（担当　中村）
　　　　　　　　TEL/FAX　０４２－７６５－０２２１
　　　　　　　　Eｰmail　 t-nakamura@a-tempo.co.jp　
　　主　催　：首都圏マンション管理士会神奈川支部相模原部会
　　後　援　：相模原市

参加申し込みは、このブログへコメントいただいても結構です。