春の鶴岡へ出かけました。
まずは、羽田第２ターミナルです。
 

新しくできた、D滑走路に到着した飛行機が誘導路を渡っています。


 

 離陸した直後に空からD滑走路を見ています。

 

 浮島太陽光発電所

鶴岡公園は桜が満開です。

 

慶應義塾大学先端生命科学研究所にて

 

誘導路の橋を渡っています。

 

マンション管理士として顧問をしているこの築２４年になるマンションでは、一昨年・昨年と１階共用廊下床下の共用給水横主管が、継手部分で欠落し断水事故が起きました。

今後このようなことが起きないようにする事と、長期修繕計画の面でもそろそろ計画修繕時期に来ているので、共用給水管の全面更新工事を実施することとなりました。

　　①　工事に際しての断水時間の短さ
　　②　構造躯体への影響の少なさ
　　③　工期の短さ
　　④　工事費

以上を評価ポイントにして施工会社を選定するようにアドバイスいたしました。
安さだけで選定しない様にも注意しました。 

イメージのみですが、作成した施工会社選定用比較グラフです。

それぞれの会社から異なる改造案が提出されました。前もって想定していた堤案がすべて網羅されていたのは良かったのですが、選定する方は大変でした。

仮設給水管を使わない方式で、全体断水１時間＋戸別断水昼間１回と言う更新方式を採用しています。

理事会・修繕委員会の一体感の高まりと、皆様の見識の高さにより、無事に１社を選定することができました。ご苦労様でした。

今後、無事に共用給水管全面更新工事が完了しますよう尽力いたします。

 

 関連記事： マンション共用給水管の更新工事・工事説明会　　　　　共用給水管の更新    

 東日本大震災では多くの家が倒壊したり傾いたりしました。住宅供給会社はこれまで大地震が来ても大丈夫ですと当たり障りのない説明をして供給してきましたが、地震の後では天災につき免責とさせていただきます、と言って知らないふりをするのが建設業界、および保険業界の常識となっています。

何とかならないものでしょうか。

建築基準法施行令では、その３６条の３で、

（構造設計の原則）
第36条の３　建築物の構造設計に当たつては、その用途、規模及び構造の種別並びに土地の状況に応じて柱、はり、床、壁等を有効に配置して、建築物全体が、これに作用する自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃に対して、一様に構造耐力上安全であるようにすべきものとする。

と、記載されています。地震については、例えば「震度６強で倒壊しないようにすべきものとする。」と書かれていれば一般消費者には判り易くなり有り難いのですが、法律をブレークダウンしてもそうは書かれていないようです。

福島第一原子力発電所では想定外の高さの津波が襲って重大な被害が発生しました。一応津波の高さを想定して設計しています。
建築基準法では、ターゲットとすべき地震の強さについての想定はしていません。
 

品確法（住宅品質確保促進法）では、その第３条で日本住宅性能表示基準を定めるものとし、新築住宅の耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に基準を設けています。
耐震等級３は、

極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力の1.5倍の地震力に対して倒壊、崩壊等しない程度

とされ、耐震等級２は、1.25倍、耐震等級１は、1倍とされています。巧妙な書き方のような気もします。
専門家が、素人を煙に巻く時の材料として使わないようにしたいものです。

想定以上の地震が来た場合、この先数百年は来ませんから安心してお眠りくださいと、お墓の前でつぶやけば免責してもらえるかも知れません。

極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力の1.5倍とは、震度階級で言えば７くらいなのでしょうか。
有史以後小規模な地震の記録しかない地域は、震度４程度で倒壊しても想定外の地震だと主張すれば免責となるのでしょうか。

以上の２つの法律は、倣って設計すれば倒壊しないように努力することはできます。

震度階級について研究する必要がありそうです。最近、震度階級を判決文に採用する判決が増加しているように思います。
気象庁によれば、 

計測震度の算出方法 

KK省は、KS庁の基準は使えないのかもしれません。消費者に判りやすい基準にすることを優先してほしいものです。

経年劣化が原因によるものとの区別は、他の部位の瑕疵担保責任と同様の判断基準となります。

建物が倒壊・変形等はしないまま傾いた場合は、地盤の性能によるものですが、例えば、「震度６強で6/1000以上傾かないようにすべきものとする。」　として見たらいかがでしょうか。

業界団体のかきまぜに負けないだけのシンプルさ・判定のしやすさが大事だと思います。そうしないと瑕疵担保責任を問う入口に立てません。

このようにすることで、自信の持てる会社だけが、土地造成/地盤改良/住宅を作るようになります。建てる人は、建てる気にもなり、そういうところにしか頼まなくなります。

消費者は、住宅が崩壊しないようにあるいは傾かないように、いかに努力/計算してくれたかではなく、崩壊したのかしなかったのか、あるいは傾いたのか傾かなかったのかについてのみ、どうしても評価します。

 関連記事：地震による住宅被害に対する瑕疵担保責任　　

相模原市内の分譲マンション管理組合・理事会・居住者を対象とした、マンション管理士による第８回無料相談会を開催します。
相模原市から御後援をいただき、2009年５月３０日、９月５日、2010年１月９日、４月１１日、８月８日、１１月１３日、2011年２月１１日に引き続き第８回目となります。
 

日　時　：平成２３年５月１５日（日）　１３：３０～１７：００
　　　　　　　　①１３：３０～１４：３０
　　　　　　　　②１４：４０～１５：４０
　　　　　　　　③１５：５０～１６：５０
場　所　：小田急相模原駅　文化交流施設　「おださがプラザ」４階
　　　　　　多目的ルームＣ
申込先　：相模原部会事務局　（担当　中村）
　　　　　　　TEL　０４２－７６５－０２２１　　/　　FAX　０４２－７０５－３１４２
　　　　　　　　Eｰmail　：　t-nakamura@a-tempo.co.jp　
主　催　：首都圏マンション管理士会神奈川支部相模原部会
後　援　：相模原市
 

１３：３０～　と　１４：４０～　と　１５：５０～、３回に分けて開催いたします。　　ご都合の良い時間をご指定下さい。
お申し込みは、チラシをプリントアウトしていただき、必要事項を記入してFAX（042-705-3142）いただくことで可能です。

このブログへ、必要事項をコメントいただいても受け付けます。
連絡先だけは、必須です。
 

関連記事：第８回無料相談会スナップ

平成20年6月に国交省（国土交通省）により示された「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」によれば、５年程度に一回長期修繕計画を見直すことを求めています。

と言う訳で、見直しました。

イメージのみの表示ですが、直近５年間を中心に１２年間程度の修繕積立金会計の様子をグラフで示しています。

注意すべき項目について指摘説明し、コストデータをもとに各計画修繕工事金額についてチェックしています。

当面積立金額を増減する必要はなさそうです。

説明した後、ディスカッションに花が咲きました。

関連記事：マンションの修繕積立金

職場からは、満開の桜に隠れて見えます。

ホテルニューオータニガーデンタワーに少し隠れて見えるのが、９日から福島第１原発の事故で避難した被災者を受け入れる赤プリです。
解体工事の受注先が気になります。

地上30階、高さ158m、2011年11月竣工予定で24階までオフィスフロア、25～30階が住宅フロアで賃貸マンションとなるそうです。


 

大手のエレベーター製造メーカーが、「製造中止からおおむね25年以上経過した機種について基幹部品を含む保守用部品の供給を停止する」と相次ぎ発表しました。対象となるエレベーターを設置しているマンションでは、今後故障した時に修理不可能となる可能性がある、と言うことです。

築後２５以上のマンションでは、エレベータを安全に維持管理するためにはリニューアルせざるを得ませんが、多くのマンションでは長期修繕計画には組み入れてはいないため、予算上の問題が発生しています。５００万円から１０００万円程度の費用を要するために容易にはリニューアルできないでいる管理組合が多い事と思います。
 

管理見積．COM より

この問題のことをエレベーター２０１２年問題と呼ばれることもあるようです。

最も深刻なパターンは、
１.マンション販売時に決められたの無競争での高めの管理委託契約金額のままで、一括管理委託していて、
２.エレベーターの維持管理をその管理会社へ丸投げし、
３.管理会社がエレベーターの維持管理をメーカーの関連会社へ高めのフルメンテナンス契約のまま丸投げしている。
場合です。

維持管理費用も高止まりのままですが、今回のリニューアル費用も中間手数料搾取が重なり、恐ろしく高くなっていることが想定されます。フルメンテナンス契約と言っても今回のようなリニューアルは契約対象には含まれていません。
 
この事に対処するには、できれば前提として、
１.管理会社を入札方式で変更する。
２.エレベーターの維持管理を管理組合直接契約に変更する。
３.エレベーターの維持管理会社は、メーカーの関連会社から独立系の会社を含めた入札方式で変更する。
４.維持管理契約は、フルメンテナンス契約からPOG契約へ変更する方が、経済的で安全性が増す可能性が高い。

以上のような変更を、合意形成をしながら進める過程のそれぞれのステップで、リニューアル費用についても入札方式を採用すれば、最低コストにてリニューアルすることが可能となります。

このようなリニューアルについては市場相場が形成されていませんので、ただ管理会社等へ高いではないかと主張しても、交渉には応じてくれません。

他の施工会社に依頼すれば安くなることを提示しない限り無理でしょう。

需要と供給の関係で、タイムリミットが近づくと資機材が高騰し、管理会社等が現在提示する価格は、安いものであったことになる可能性もあります。

エレベーターのリニューアルを専門に請け負う独立系会社もあるようですので、比較検討の対象にしてもよいでしょう。

管理会社等以外に発注することについて、理事会及び総会の合意が得られないのであれば、管理会社等が提示している金額のままでの発注は止むを得ないでしょう。

　　　　　　　エレベーターのいわゆる“2012年問題”

計画停電により周りは停電しているのに、我が家は今まで一度も停電になりません。T電の無計画停電の所為かと思っていたのですが、ひょっとしたら当大団地はスポットネットワーク受電方式（ＳＮＷ方式）か、ループ受電方式により受電しているために、一つの変電所系統が切られても自動的に他の変電所系統に切り替わる受電方式なのかも知れません。

電気の事はあまり詳しくはないのですが、電圧２２Ｋvなど特別高圧で引き込む場合、採用が可能なように記憶しています。

原子力発電所よりも停電しにくいようです。不公平さを感じてもいます。