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消防設備等点検報告書

 共同住宅では3年に一度消防署への消防設備等点検報告書を提出します。毎年の自衛消防訓練通知書もついでに提出しました。@狛江消防署。

いつもは点検業者の方にお任せするのですが、運動不足解消のつもりで消防署にも歩いて行きました。
 
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不動産会社本社にて住宅品確法を中心に講義

 マンション売主の不動産会社本社にて住宅品確法を中心に講義しています。今、買主からの雨漏り等のクレーム処理に施工会社だけに行かせると、お互いに契約関係が無いことで、トラブルを助長してしまうことや、買主が売主にと同様に売主も施工会社に対して、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入に対して、10年間の瑕疵担保責任を問えることを説明しています。

 施工会社の売主に対する瑕疵担保責任期間が10年間ですので、もし10か月の販売営業期間があるとすると、売主の買主に対する瑕疵担保責任期間は、9年2か月になってしまいます。
売主も弁護士会のADR住宅紛争審査会が利用できるのかについては、多くの方から説明を求められました。

 

 

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受水槽の更新施工中

 顧問をしているマンションで受水槽の更新をしています。先ず6m幅の半分を解体し終わったところです。次に2m分を更新設置して切り替えてから、古い3m分を撤去新設して繋ぎます。こうする事で断水なしで更新することが出来ます。21年目ですが、私が作成した長期修繕計画書より、冬季に水漏れが発生したので早めに実施しました。14階建てなので、水道局とも打合せしましたが、増圧ポンプにはできませんでした。

 

 

 

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駐輪場にLED庭園灯

 顧問をしているマンションの駐輪場が暗かったので、LED庭園灯を設置しました。

 

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専用庭からは眩しくないように180°タイプとしています。

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以前からあったフットライトもLEDランプに交換しました。フットライト.jpg

共用廊下等のランプは2014年4月にLED化しています。

http://a-tempo.seesaa.net/article/394440942.html

テナントの倒産・競売で用途変更になった共用部変更工事

 顧問をしているマンションでは、テナントのスポーツジムが倒産し、競売で取得した新所有者はスポーツジムとはしないので、旧プール上部のトップライトを撤去する工事を着工しています。1階外壁共用部分ではRC壁を撤去する工事を伴うので、第3者による耐震性能鑑定を前提に総会決議を経なければなりません。

トップライト撤去2.jpg                  After

                  Before

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バリアフリー投資型減税用増改築等工事証明書

 新しいパソコンでバリアフリー投資型減税用の増改築等工事証明書を作りました。浴室の床段差解消等により確定申告時に、10万円程度の所得税減税が期待できそうです。

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ユニットバス、洗面化粧台、大便器を更新しています。バリアフリー投資型減の対象はユニットバスのみです。

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XPに不安があったのでデスクトップを更新しました。Windows8.1、メモり8GB、HDD3TBです。スタート画面は使いにくいとの評判ですがチャレンジしてみます。

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戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに交換

  戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに交換する為に解体しています。しっかり作り込んでいましたので2日間掛かりました。来週からユニットバスの組み立てに取り掛かります。

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ユニットバスの組立が終わり床面が同じレベルになりました。今日から入れます。


関連記事:
バリアフリーリフォームの投資型減税における標準工事金額

バリアフリーリフォームの投資型減税における標準工事金額

 ある戸建て住宅の造り付け浴室をユニットバスに改造します。バリアフリーリフォームの投資型減税を利用するために、最新の標準工事金額を知るために税務署へ立ち寄りました。m2当たり92,700円でした。浴室の床を洗面室と同レベルにする費用が20万円程度で可能でしょうか?この金額の10%が減税額です。客先に説明できません。K省に置かれましては実際にリフォーム工事を経験されて、来年度こそ現実的な標準金額に更新して頂きます様切に願っています。

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関連記事:バリアフリーリフォームによる所得税額の特別控除
       
住宅リフォームの税制の手引き 告示編
       
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住宅リフォームの税制の手引き 通達編
       
リフォームの減税制度

長計作成ガイドラインを基にした2回目の見直し完成

     

国土交通省長計作成ガイドライン(平成206月)を基に、その標準書式を使って2回目の見直しが完成しました。

昨年2014年12月に自走式立体駐車場新設工事が竣工しました。この状況を踏まえ、前回2009年12月当職作成の長期修繕計画を基に、これまでの修繕履歴および決算実績や第20期予算案等を基にして、今後30年の長期修繕計画を更新作成してご提案・提出しています。     

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2009年10月02日のマンション標準管理委託契約書の改定により、長期修繕計画の策定は、業務内容の独立性が高いとして、管理委託契約とは別契約を原則としています。マンション管理士がこの業務を行わない場合、長期間に亘り長期修繕計画を見直さない管理組合が増加しているかもしれません。
なお作成費用は、1棟あたり 30万円 + 2,000円 *(X戸-60戸) としています。 
     60戸まで一律: 30万円     160戸: 50万円     260戸: 70万円       
となります。

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マンション管理適正化指針 二の5 長期修繕計画関連

(5)長期修繕計画の策定及び見直し等
 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持、向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。
 特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておくことが必要である。
 長期修繕計画の策定及び見直しにあたっては、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。
 長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を明確に定め、それらを区分所有者等に十分周知させることが必要である。
 管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ適時閲覧できるように配慮することが望ましい。
 なお、建築後相当の年数を経たマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、建替えについても視野に入れて検討することが望ましい。建替えの検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進めることが必要である。
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関連記事:長期修繕計画の説明

戸建て住宅の湿式浴室をユニットバスへ更新

 戸建て住宅の湿式浴室をユニットバスへ更新します。出来るだけ大きいサイズにしてあげたいものです。以前太陽光発電とエコキュートを設置工事をしたお宅です。

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御夫婦で汐留のショールームに見に行かれて気にいったデザインの製品があったようです。床から600Hまでの100の出っ張りを撤去するとスッポリ収まりました。床の面積は少し広がりますが、上の壁の奥行は長年の使用感からすると少し狭く感じますよと説明してご了解をいただきました。2×4の下地木材が腐ってないかをしっかり確認します。

関連記事:太陽電池モデュールの設置

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