首都圏マンション管理士会により、管理組合様向けパンフレットが作成されました。

折角なので紹介します。　　　　クリックすると拡大されます。

　　　　首都圏マンション管理士会の主な事業

１．マンション管理士制度の周知と啓発
２．管理組合等を対象とするマンション管理士の紹介と顧問契約の斡旋
３．管理組合役員等を対象とする相談会およびセミナー等の開催および講師の派遣
４．マンション管理に関する国、地方公共団体、
　　公益団体および関連諸団体との連携と協力
５．会員の資格向上のための研修会、研究会の開催

マンション及びその管理に関してお悩みの方は、　　無料電話相談
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＞＞＞＞＞　　　０３－３２５６－６４３３

日本マンション管理士会連合会は、平成21年度国土交通省「マンション等安心居住推進事業」の「相談体制の整備に係る事業」に採択され、9月10日（木）より来年1月29日（金）までの間、東京・大阪の2か所で管理組合サポートセンターを設置します。

ついでに、先週講師をしたマンション管理セミナー(後援：調布市)の案内が載っていましたので、記念に載せます。
テーマは、「長期修繕計画作成の実務」です。　
昨年国交省より発表された「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」による、長計の作り方を、実例を基にできるだけ易しく説明させていただきました。　

「東京ガス マンションリフォームラボ」では、マンションにて主に設備関連のリフォームをする場合の、周辺情報に触れることができます。

対面式のキッチンにリフォームする場合の、カウンターの高さとたれ壁（吊戸棚）の張り出し長さを、電動で変化させて体験できます。

2008年10月1日より、家庭用ガスコンロの全てのバーナーに温度センサーを搭載することが法律により義務付けられました。流通在庫も2009年9月末日までの販売（税法上の販売行為）しか認められません。本日は、在庫一掃処分の日となります。明日にはスクラップです。

外国製品はほとんど、この規制をクリアしていませんから、今日から鎖国状態となります。IHヒーターへのシフトが一気に進むことも考えられます。

義務付けられた安全センサーには3つの段階があります。

　　　■　法令で規定される必須安全機能
１．調理油加熱防止装置：鍋の温度が250℃に達すると自動的に消火する機能
　　　　※250℃は、天ぷら油から湯気が昇り始める温度です。
２．立ち消え安全装置：煮こぼれや風などで火が消えた時自動的にガスの供給を止める機能

　　　■　業界の自主基準で装備する機能
３．消し忘れ消火装置：長時間、連続して火がついていると自動的に火を消す機能
４．早切れ防止装置：鍋底が250℃になっても火を消すのではなく弱火にして、温度が下がるとまた強火にする機能
　　　　※炒め物などで強い火が必要な場合に不便な思いをしないための配慮

　　　■　メーカーの任意によって装備される機能
５．焦げ付き消火機能：鍋底に焦げ付きを感知すると火を消して空焚きを防止する機能
６．鍋なし検知機能：鍋が置かれていないと点火できない機能
　　　　※調理中に鍋を外すと自動的に弱火になり、しばらく鍋が戻されないと自動的に消火

このほか、設定した温度になると弱火と強火を繰り返して油の温度を維持する「油温度調整機能」や、自動炊飯機能、湯沸し機能など、メーカーそれぞれに付加価値機能を装備しているようです。

これらの機能のうち、法規制される機能（１と２）と業界自主基準の機能（３と４）がないと『Siセンサーコンロ』とは呼べないそうです。
なお、業務用のガスコンロと食卓などに置いて使う1口タイプの可搬型コンロは規制の対象外です。

オール電化やIHヒーターに負けてはおれませんが、やり過ぎにならないようにして欲しいものです。

ガス配管の肉厚を調査する装置です。マンション共用部のガス配管は、地中配管を除いて一般的には取り替えませんが、周囲の環境により外面腐食等が心配な場合に調査します。

身障者・高齢者用に洗面器が上下する様子や、通常は隠れている温水床暖房の配管、キッチン廻りの給水・給湯・排水管の状況を見ることが出来ます。

会場の一角で、首都圏マンション管理士会：神奈川支部による、セミナー「管理会社との上手な付き合い方」と「無料相談会」が開催されました。

なお、マンションリフォームラボへ行く時にグリーンラインに始めて載せてもらいました。

■　Siセンサーコンロ用土鍋

　　　　　
土鍋なのに目止め不要！ミヤオサーマテック直火土鍋（ベッコウ）10号

Siセンサーコンロとは、安全機能を搭載したガスこんろ、またその自主基準のことです。調理油過熱防止装置，吹きこぼれなどで火が消えたときにガスを止める安全装置，こんろ・グリル消し忘れ消火機能を標準搭載することとなっています。平成20年10月1日から、組込ガスこんろは、全口センサ（SIコンロ）しか、製造・輸入ができないことに法律で定められました。また、平成21年10月1日からSIセンサーこんろ以外は販売できなくなります。ところが、一般的な土鍋はこのせっかくの安全機能が正しく作動しない場合がある、というのが現状です。裏側がザラザラしていたり、熱伝導にムラがあることが多い一般的な土鍋は、安全機能を解除してガスコンロにかけなくてはなりません。 しかし、ミヤオサーマテック直火土鍋シリーズは、裏側にも施釉してあるので、センサーとの接触部がツルツルです。Siセンサーを傷つけることなく正しい判断を促しやすくします。そして安定した熱伝導を実現。Siセンサーに対応し得る土鍋の開発に成功しました。また、形状にもひと工夫。センサーに正しく接触するように底面の真ん中を少し凹ませ、位置合わせがしやすくなっています。

■　Siセンサーコンロ対応焼き網魚焼き網　Si火群　メッシュ　 　

相模原市内の分譲マンション管理組合・理事会・居住者を対象とした、マンション管理士による無料相談会を開催します。
５月３０日に引き続き第２回目となります。

相模原市から御後援をいただいており、前回は、相模原市建築指導課様のご挨拶に始まり、盛会裏に開催させていただきく事ができました。

今回も前回以上の管理組合様の参加が予想されます。

　　日　時　：平成２１年９月５日（土）　１３：３０～１６：３０
　　場　所　：小田急相模原駅　文化交流施設　「おださがプラザ」４階　多目的ルームＣ
　　申込先　：相模原部会事務局　（担当　中村）
　　　　　　　　TEL/FAX　０４２－７６５－０２２１
　　　　　　　　Eｰmail　 t-nakamura@a-tempo.co.jp　
　　主　催　：首都圏マンション管理士会神奈川支部相模原部会
　　後　援　：相模原市

参加申し込みは、このブログへコメントいただいても結構です。

印紙税法　第３条２項に、

一の課税文書を二以上の者が共同して作成した場合には、当該二以上の者は、その作成した課税文書につき、連帯して印紙税を納める義務がある。

しかしながら、契約書を、各契約当事者が1通ずつ所持したくなる場合があります。
コピーを持つだけでは安心できない人や、そういう上司を持つ部下が、これに当たります。
これは「契約の当事者がそれぞれ相手方当事者等に対して成立した契約の内容を主張・証明するため」という主旨です。

契約は口頭でも成立しますから、契約行為に課税は出来ません。コピーを持てば十分に契約を証明できると思います。

２通作成には以下のメリットがあります。（争いが起きた場合）
１．改ざん防止　（改ざんの証明が容易）
２．一方的な契約でないことの主張　（裁判時に、契約内容が相手に不利なためにそれを察知されないよう、自分しか保管していないと疑われる。）
契約書を各自が持ち合うことは、それだけで契約の公平性、開示性を示すことになります。
コピー（写し）は「証拠能力に欠ける」とした判例もその昔あるようです。

印紙税は、契約の成立を証明する目的で作成された文書を課税対象とするものですから、一つの契約について二通以上の文書が作成された場合（税務署は一契約に対して複数の契約書発行することを妨害しない）、その全部の文書がそれぞれ契約の成立を証明する目的で作成されたものであれば、全て印紙税の課税対象となります。・・・と言わざるを得ない。

マンション管理士の顧問契約書は、たいていの場合、印紙税額は２００円ですので、二通作成しても良いのですが、建設工事等の請負契約は、契約金額が大きくなると、結構大きなな税額となります。

記載された契約金額が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　印紙税額
　　１千万円を超え５千万円以下 　　　　 １万５千円
　　５千万円を超え１億円以下 　　　　 　　４万５千円
　　１億円を超え５億円以下 　　　　　　 　 ８万円
　　５億円を超え１０億円以下 　　　　 　　１８万円
　　１０億円を超え５０億円以下 　　　　　 ３６万円
　　５０億円を超えるもの 　　 　　　　　　　 ５４万円

よく、契約書の最後に、
「以上、本契約の成立を証すため、本書２通を作成し、甲乙記名捺印のうえ各１通を保有する。」
と、契約書の雛形につられてついつい書いてしまいますが、誰かの陰謀ですから止めましょう。

ところで、契約書の作成が、外国であった場合、印紙を貼る必要はありませんので、ご注意下さい。

さらに、平成13年4月より施行された「書面の交付等に関する情報通信の技術の利用のための関係法律の整備に関する法律」により、書面の交付や書面による手続きを義務付けている法律を改正し、電子メールなどの電子的手段も認めています。この場合も収入印紙は必要ありません。

今後は、収入印紙のみならず紙の契約書は、消えて行く運命にあるかも知れません。

住宅瑕疵担保履行法に近い法律として、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第95条に規定する保証制度があります。
平成13年8月にマンション管理会社の団体（指定法人）として、わが国唯一国土交通大臣から指定された「社団法人高層住宅管理業協会」が、管理会社が経営破綻した時に、管理費等を保証する制度です。

平成１９年10月1日現在、マンション管理会社381社が協会保証機構に加入しています。
平成20年度管理費等保証契約受諾会員一覧 を参考にしてください。

不動産不況により、多くのマンション分譲会社が、倒産しています。

2008年以降に倒産した主なマンション分譲会社一覧（首都圏中心）

　　　株式会社グレース 　　　　　　　　　　　　 株式会社アジャクス
　　　株式会社第一住創 　　　　　　　　　　　東洋ホーム株式会社
　　　株式会社ゼファー 　　　　　　　　　　　　マツヤハウジング株式会社
　　　株式会社アーバンコーポレイション 　 セボン株式会社
　　　株式会社都市デザインシステム 　　　株式会社エルクリエイト 　
　　　株式会社ダイナシティ 　　　　　　　 　　株式会社ノエル
　　　シーズクリエイト株式会社 　　　　　　　康和地所株式会社
　　　ランドコム株式会社 　　　　　　　　　　　株式会社モリモト
　　　ダイア建設株式会社 　　　　　　　　　　日本綜合地所株式会社
　　　ニチモ株式会社 　　　　　　　　　　　　　株式会社アゼル

■　保証対象管理組合

協会の保証機構に加入している管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、管理会社から保証機構に届け出のあった管理組合が保証対象になります。

■　協会が保証する管理費等の定義

保証の対象となる管理費等とは、管理組合が毎月定期的に区分所有者から徴収している管理費、修繕積立金及び敷地・共用部分の専用使用料をいいます。
一時的に徴収する工事分担金等及び借地料、町会費、CATV使用料等、定期的に徴収していても敷地・共用部分の専用使用料でないものは該当しません。

■　保証する債務

保証期間は、毎年10月1日から翌年9月30日までの間です。この期間内に管理会社が倒産等により、管理組合に対し管理費等の返還債務を負うこととなった場合、協会が管理会社に替わって管理費等1ヶ月分相当額を限度としてその返還債務を履行するものです。

■　保証委託契約受諾証明書の交付

保証対象の管理組合には、協会が発行する「保証委託契約受諾証明書」を管理会社を介して交付いたします。この「保証委託契約受諾証明書」は、保証金を請求する際の必要書類となりますので、必ず受領して、協会宛の「保証委託契約受諾証明書受領書」を管理会社にご提出ください。
　「保証委託契約受諾証明書」は毎年更新され、その都度有効期間（保証期間）も更新されます。交付された「保証委託契約受諾証明書」の有効期間（保証期間）をお確かめください。

管理組合としても管理責任があり、協会が保証責任を負わない以下の場合がありますので十分注意する必要があります。

１．管理組合が管理すべき管理組合名義口座の通帳・印鑑の双方を管理会社に管理させるなど、管理組合の通帳・印鑑の管理責任を怠ったとき
２．管理会社に管理委託契約の目的に該当しない金銭の払出を承認したとき、またはその金銭を引き渡したとき
３．管理会社と共謀して管理費等を費消したとき

関連情報として、以下が、2009年（平成21年）の管理会社ランキング（管理組合数）です。 社団法人高層住宅管理業協会データを参考にしています。クリックすると拡大されます。
管理戸数が多ければ良いと言う物ではありませんのでご注意下さい。