2006年3月

Mr.リフォームの散歩:相模原・麻溝公園

神奈川県相模原市 2006年3月撮影: (有)A tempo
春の相模原・麻溝公園を散策しました。とても爽やかでした。
        写真(ALL)はクリックすると大きくなります。

グリーンタワー.jpg

 


公園の一角に太陽光発電を利用した案内ポールが立っていました。木の葉が太陽の光を受けて発電しています。 いいデザインだと感じました。ひらめき

太陽光発電.jpg 関連記事:PVJapanにて薄膜太陽電池

以前、大型のプロペラ型風車で給湯装置を計画した経験があり、このような自然エネルギーを利用することにとても興味があります。
太陽光発電は、屋上へのパネル設置だけでなく、マンション等では、

  1. 庭園灯
  2. 駐車場の防犯灯
  3. バルコニーサイドの防犯灯
への利用が、電気配線が不要なので重宝します。
今後とも積極的に組み込もうと考えています。

太陽光発電 世界シェアはシャープが6年連続首位だそうです。

太陽熱給湯(真空管)では不完全燃焼気味(油の高騰が長続きしなかった)でしたが、
目の付け所のシャープさにしつこさが加わりました。
グローバルに普及して行く事を願っています。


     森の木展望台.jpg

        森の木展望台:ガウディ風


関連記事:太陽光発電の年間発電量データ        外壁に設置されたソーラー発電パネル        エコキュートの設置とオール電化        ソーラーセンサーライト 太陽光発電        太陽光発電パネルを載せる屋根        ただ今、初!売電中!        太陽電池モデュールの設置        SANYOの太陽電池

結露の原因・・・ダクト中間ファン

住宅における結露の原因は色々考えられます。

過去様々な結露に関するクレーム・相談に対応してきましたが、その中のひとつにとんでもない一例がありました。

賃貸マンション(施工会社倒産)にて、北側居室・廊下の床フローリングにフヤケ・捲れ(メクレ)が発生し、腰壁クロスにカビが発生し捲れていました。竣工後3年程度です。

一般的に結露の原因は、

1.外部スキン(外壁)の断熱不足 2.換気不良   ・機械設備の不良   ・窓の開閉等住み方不良 3.湿気の過剰発生
が考えられます。

本件は、北側居室・廊下の床が1階土間(断熱材無し)でしたので原因1.をつぶせば改良できると考え、断熱材を施して改修いたしました。

改修を終えてた時、「靴箱の靴にカビが絶えなかったんでこれで助かります」と言われました。目眼鏡雷 何か引っかかる物があり、廊下に面した脱衣室・浴室の天井排気口にタバコの煙を翳して見ました。
なんともうやだ〜(悲しい顔)

煙が排気口から弾かれている・・・・

ではありませんか。吸込口グリル   吸込口グリル

天井裏に設置されたダクト中間ファンが、出口入口逆に設置されていました。
不意を疲れて突かれて唖然です。
・・・黙ってダクトを付け替えました。

浴室の湿気が、換気する度に廊下・居室に漏れて行く訳ですから、結露は当然です。真の原因が判明してほっとしました。見事に解決です。ぴかぴか(新しい)

この時原因としては初体験でしたが、その2年後1ルームマンションにて出くわしました。結構ありえます。
最近の高気密住宅においては、より被害が甚大となります。

天井裏で、排気ダクトがはずれており、湿気が充満して結露している場合もよくあります。
皆さん気をつけましょう。

似たような話:浴室排気用ベントキャップからの漏水


近くのが綺麗です。

桜2006.jpg

サクラヤで光マウス(MS製)を買いました。


関連記事:24時間迷惑換気システム        北側外壁クロスの剥がれ

EVの現地点検と自動ドア・電動シャッターの定期点検

神奈川県横浜市新横浜 2006年3月点検・撮影: (有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている事務所ビルにて、1回/3ヶ月のEV現地点検を実施しました。
機械室レス方式なので、かごの内部と上部での点検となります。

EV点検.jpg

24時間365日遠隔監視しているので、現地点検は1回/3ヶ月で十分と考えられますが、建物種別によるEV使用頻度により、点検コストや入居者の便宜・迷惑を配慮した、適切な現地点検頻度を設定する必要があります。


今回、アナウンス音のレベル調整(少し減音)も行いました。 ソフトウェア開発の自社ビルですので、標準の音量では不必要に大きすぎます。

電動シャッター点検.jpg

電動シャッター(写真上)と自動ドアも同時に点検いたしました。

自動ドアのセンサーが敏感で、風の強い日に無人でも開く(木の葉?)とのことで、センサーの調整をしました。完全な解決は困難でしょう。
様子を見ることにします。
直前に立つまで開かなかったりして、このセンサーの調整は難解です。


関連記事:エレベーター点検費用の削減提案        エレベーターメンテナンスに落とし穴        エレベータの遠隔監視装置        フルメンテナンスは危険かもしれない        無人でも時々開く自動ドア

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マンション共用給水管の更新

東京都狛江市 2005年施工: (有)A tempo

弊社が建物維持管理をしているマンションの共用給水管を更新しました。専用部分の給水管は2年前にサンドブラストライニング工法にて更正済みです。

その後受水槽方式を


へ改修しました。受水槽は撤去し、跡地は子供の遊び場となっています。
共用給水管も同工法(サンドブラストライニング工法)を予定していたのですが、水道局が同工法を認可しない(増圧給水ポンプ方式の場合)ため、共用部分については給水管の更新へと切り替えました。

PS内での更新を検討しましたが、施工スペースの面で不可能でした。意匠面での負担が懸念されましたが、雨水縦管と同じく露出配管としました。写真では、雨水縦管の横で細く見えます。いかがでしょうか。

photo2.gif

内装仕上げの更新を伴う専用部分は配管内面更正工法の方がコスト面で有利ですが、内装仕上げの更新を伴わず、管径の大きな共用管は、更新(配管の取替え)の方がコスト面で有利となる場合が多いでしょう。

縦管の頂部には、自動給排気弁(水道局のご指導)が必要となります。


配管材料はステンレス管を使用し、継ぎ手はアバカス継手を採用しました。 ステンレス配管を採用する場合、継ぎ手の選択は水漏れ防止の面で極めて重要です。

アバカス継手.gif

黒いソケットに埋め込まれた3連のそろばん玉状の物が、継手にねじ込まれる時に中のSUS管の外面に溝を切り、管が抜けなくなります。

接続作業は、一般工具(パイプレンチ等)でピンクの目印が見えなくなるまでねじ込むことで完了します。配管職人の熟練度に期待しないでしっかり配管抜けを防止します。ぴかぴか(新しい)

一度ねじ込んだ配管を解体して確認しましたところ、そろばん球がしっかり3列食い込んでいました。

まず抜ける事はないでしょう。     欠点は値段の高いこと


関連記事:給湯管から水漏れです。        雑排水立管ライニング工事手順

マンション外壁の改修

東京都狛江市 2005年施工: (有)A tempo

共同住宅(築12年)の外壁改修をいたしました。
クラック(吹付けタイル)の補修の跡や、出窓の廻りを中心に“たれよごれ”が目立っていました。

外壁改修.jpg

思い切って明るい色を採用したので建物のイメージを若返らせることができました。ぴかぴか(新しい)


自然石調吹付け仕上げエレガンストーン)を使いました。この仕上げは、目地を施す事によりグレード感を大幅にUPさせる事が出来ます。

外壁目地.jpg

 共用玄関の側壁をを模って白色目地をデザインしました。上の写真をクリックしてください。
目地の施工に際しては細心の精度が必要となります。

竣工時点で満室となりました。喜ばしい事です。


関連記事:外壁リフォームの完成        塗装・吹付けにおける色見本の重要性        マンション外壁のカラーシミュレーション        エレガンストーンの吹き付け

間仕切りを取り払いオープントイレ

東京都世田谷区 設計: (有)A tempo

Congratulations!  王ジャパン 世界一

トイレは、ブース状に間仕切らない のがトレンドです。
洗面脱衣室とトイレの既存間仕切りを撤去し、
オープンな空間にタンクレスで世界最小自動大便器(サティス)を設置しました。ぴかぴか(新しい)

洗面1.jpg  写真は入口より撮影。

洗面3.jpg  洗濯機・収納棚・洗面化粧台と同じ空間で、奥の左には浴室があります。

配置計画段階で、5回くらい変更をしながら検討し今の配置に決定しました。
この場合、紙巻器・タオル掛け等の関連小物の設置位置について気を配ることが重要となります。

洗面2.jpg

間仕切壁が無い場合、紙巻器等の設置に結構悩みます。難しいです。(図面参照)
   
ところで、JW-CADの図面をデータ変換してアップロードしてみました。

洗面図面.jpg  既設窓の位置を活かしながら、洗面台の巾(1200)を出来るだけ大きく確保しています。ひらめき

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関連記事:マンションのリノベーション(設備機器)        物入れ下部は「猫」のオープントイレ        オープントイレのスライディングスクリーン        新広島市民球場(マツダズームズーム)

ホテル厨房排水のリフォーム

神奈川県藤沢市 2006/3/20 撮影: (有)A tempo

厨房排水Before.jpg

ホテルレストラン厨房の排水管がボロボロで水漏れしています。ふらふら
今にも崩れ落ちそうですが、木片がかろうじて支えています。

流し下部に置かれた大型ガス炊飯器による熱気が原因です。
肉厚のVPにて改修しましたが、ガス炊飯器は手前に引き出して炊いてください。

厨房排水After.jpg

他の排水管も経年劣化が進んでいました。
露出配管部分は、比較的簡単に改修が可能ですが、配管支持をきちんと取る事が重要です。
トラップは排水枡にあるので、2重にならないようにしました。
エルボを1ヶ減らして、少しシンプルな配管ルートにしました。
熱気の影響を受けにくくしていますが、気休めですね。

関連記事:ミニドルゴ通気弁の設置
      雨水浸透枡は有効に機能していますか?
     マンション1階床コンクリートスラブの穴あけ

ホテル客室の騒音測定―屋上設置のボイラー騒音

神奈川県○○市 2006/1/25撮影: (有)A tempo

ホテル最上階の客室にて、屋上に設置された給湯ボイラ
燃焼音(バーナーファン)が気になるというクレームに対応するため、
ボイラON-OFFによる客室騒音の差異を測定しました。

騒音測定.JPG

測定の結果、ボイラ直下の客室では、(関連機器の運転あり)
ボイラOFF時:32dB
ボイラ ON時:35dBでした。
ボイラから最も遠い客室では、どちらも30dB以下でした。
騒音値として大きな値ではありませんが、
深夜に発停する時、その差が少し気になるようです。

下の写真は、昨年オーバーホールした時の物です。

給湯ボイラ点検圧縮.JPG

ガス焚きの無圧開放式です。
コンクリート基礎との間には、防振ゴム等がありません。

・・・・・何とかなりそうです。
屋上にはボイラーの他にも、冷温水循環ポンプ(大きなラインポンプ)が設置されており、暗騒音となっています。
順次改善して行きます。

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見積もり?プランニング?どっちが先なの

見積もり?プランニング?どっちが先なの リフォームの見積もりって高校受験の時に似ていると思うのは私だけでしょうか・・・・

と言う疑問にお応えします。

施主予算情報が入手できた場合、それをターゲットにして、プランするのは良くあることです。
信頼関係があれば、予算を施主が提示する場合もあります。でも、予算情報は談合の始まり(うそつきは泥棒の始まり)と言う面もあります。
ハイグレードなプラン(概算コスト)とエコノミーなプラン(概算コスト)2案を提示してコミュニケーションすれば、施主予算の方向性が把握できます
中学の先生が、AとBの高校を提示して生徒の反応を見るのと一緒です。
実力からかけ離れた高校を受験することを、記念受験と言うそうです。

建築(世間)一般論からすれば、プランが先にあって、見積を取るのがやや普通の進め方と考えますが・・・・
設計者は、施主予算情報を意識して(無意識に常識的なコストが頭の片隅にある場合もある)設計を進めざるを得ません。節々で予算を睨んで仕様(A/B/C・・・)を決定しないと設計できませんから。
予算に合わない計画は、絵に描いた餅でしかありません。 

但し、大手ゼネコン設計部門の最大の欠点は、予算に見合った設計しか出来ない所と言えます。
 

鶏と卵・・・とは、このあたりの事情をさしていると思います。

大手ゼネコンでの長い設計経験の中で、稀な事を経験しました。
ハイグレードな貸事務所の設計依頼がありまして、思いっきりハイコストをターゲットに設計しました。見積上がり後社内の見積・工事部署いわく、

まだ施主予算に到達していないのでもっと金の掛かる設計に変更してくれ・・・
というものでした。平面図を変えると手間が掛かるので、仕上げと機器仕様をUPさせて対応し、契約・竣工しました。ビル 施主の高い評価とともに相当の利益が上がりました。
     ・
     ・
     ・
施主の大手生命保険会社は、数年後倒産しました。たらーっ(汗)がく〜(落胆した顔)

ゼネコンの設計部では特に、

予算どおりの設計
が出来なければ存在意義が疑われてしまいます。低い予算に合わせた設計こそ技術が問われるのですが、いつもいつもだとストレスが溜まります。

見積もりプランニング?・・・P→D→C→A→P→・・・・
プラン・ドゥ・チェック・アクション・・・と言うことでしょうか。

マンション1階床コンクリートスラブの穴あけ

東京都狛江市 2006/2/10 施工: (有)A tempo

木造建物や床下への点検口がある場合は、比較的簡単に床下へ入れます。
今回RC造賃貸マンション1階の床下にある排水管が、詰まってしまいました。
高圧水洗浄を試みましたが、閉塞物の塊が硬くて大きいため貫通しません。
通常は、床上排水管掃除口があるか、床下への進入点検口があるのですが、
ありませんでした。

ということで、非常手段としてですが、ユニットバス下部の床コンクリートスラブに、ダイヤモンドカッターで穴を開けました。

床の穴あけ.jpg

普通は思いつかない事かも知れませんが、私は他物件での前科(実績)があります。
その時は、ピットではなく土中埋設となっており、もっと大変でした。

当然ですが1階でないとできません。
2階以上でしたら、ほとんどの場合床上排水方式となっています。
穴あけに4時間程度の時間が掛かりました。あせあせ(飛び散る汗)

床下の排水管掃除口からの作業により、閉塞物の塊を取り除くことが出来ました。

排水管.jpg

塩ビ管を想定していたのですが、意外にも白ガス管でした。


排水できない住居は致命的です。もうやだ〜(悲しい顔) なんとしても排水機能を復旧させねばなりません。 マンション1階の床下にある配管類は、必ず点検できるように設計いたしましょう。(ピット配管。人孔付)

土に埋めるのも、将来持ち下げられ、アンカーが抜け落ちますので厳禁です。
排水勾配が逆になる場合もあります。

当然ですが今回ついでに、ユニットバスを更新しています。


関連記事:ユニットバスの更新・2日間        ユニットバスと洗面化粧台の取替え

マンション1階床コンクリートスラブの穴あけ

東京都狛江市 2006/2/10 施工: (有)A tempo

木造建物や床下への点検口がある場合は、比較的簡単に床下へ入れます。
今回RC造賃貸マンション1階の床下にある排水管が、詰まってしまいました。
高圧水洗浄を試みましたが、閉塞物の塊が硬くて大きいため貫通しません。
通常は、床上排水管掃除口があるか、床下への進入点検口があるのですが、
ありませんでした。

ということで、非常手段としてですが、ユニットバス下部の床コンクリートスラブに、ダイヤモンドカッターで穴を開けました。

床の穴あけ.jpg

普通は思いつかない事かも知れませんが、私は他物件での前科(実績)があります。
その時は、ピットではなく土中埋設となっており、もっと大変でした。

当然ですが1階でないとできません。
2階以上でしたら、ほとんどの場合床上排水方式となっています。
穴あけに4時間程度の時間が掛かりました。あせあせ(飛び散る汗)

床下の排水管掃除口からの作業により、閉塞物の塊を取り除くことが出来ました。

排水管.jpg

塩ビ管を想定していたのですが、意外にも白ガス管でした。


排水できない住居は致命的です。もうやだ〜(悲しい顔) なんとしても排水機能を復旧させねばなりません。 マンション1階の床下にある配管類は、必ず点検できるように設計いたしましょう。(ピット配管。人孔付)

土に埋めるのも、将来持ち下げられ、アンカーが抜け落ちますので厳禁です。
排水勾配が逆になる場合もあります。

当然ですが今回ついでに、ユニットバスを更新しています。


関連記事:ユニットバスの更新・2日間        ユニットバスと洗面化粧台の取替え

ブログの引越し

   (有) A tempo のブログ:アテンポリフォーム日誌を移転作業中です。 今までのブログ アテンポリフォーム日誌 右斜め下 今のこのブログ

ライブドア株が整理ポストになって株価が上がっています。3/15の終値85円。
USENさんは数年前、光ファイバーに乗り込んできたときから元気のいい会社として注目しています。ライブドアが重荷にならないように願っています。U社のご発展を祈って?

・・・ブログは移転させていただきました。(ほぼ完了)

seesaaブログを使って感じることは、

  1. アクセス解析が充実している・・・期間変動グラフがあるとさらに嬉しいです。
  2. 写真データ等のファイルアップロードが、ライブドアに比べてシックリしている
  3. 複数のブログを持てる(今のところ私はまだ1つ)

・・・他にも長所(親切さ)を感じながら気に入っています。


以下は参考資料です。

災害少人数用救急箱 災害少人数用救急箱

ごみ置き場の更新 分別回収対策 

東京都狛江市 2006/1/23 施工: (有)A tempo

古くなったごみ置き場を更新いたしました。

新ごみ置き場.jpg

狛江市の場合、
分別回収(びん、カン、ペットボトル、金属、その他)
に伴い設置基準が更改され、0.35㎡/戸が必要とされています。
既存のごみ置き場は多くの場合、分別回収に対応できない狭さとなっています。

下の写真が、改修前のごみ置き場です。

旧ごみ置き場.JPG

カラス・ハエ等への対策、近隣からの投棄防止を考えて、
扉付きとし、臭気対策としてパンチング板を採用しました。

烏よけネット・・・デザイン的にがまんできませんよね!むかっ(怒り)


関連記事:ゴミ置き場 扉の改修

エレベータの遠隔監視装置

神奈川県横浜市 2006/1/10 施工: (有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている、竣工3年の事務所ビルです。

遠隔監視 新.JPG

エレベータの保守点検を、メーカーから独立系へ変更したので、
遠隔監視装置を取り換えました。
機械室レスで、装置が少し大きくなったので、付ける位置に苦労しました。
シャフト内H鋼柱に取り付けています。

下の写真が旧遠隔監視装置です。

遠隔監視 旧.JPG


エレベータの保守点検は独立系で遠隔監視
にすることにより、大幅なコストダウンが図れますが、安全を最優先する点検・管理が欠かせません。


関連記事:エレベーター点検費用の削減提案        エレベーターメンテナンスに落とし穴        EVの現地点検と自動ドア・電動シャッターの定期点検

関連ニュース:六本木ヒルズ、オーチス製エレベーター8基が安全基準外 
         2007/04/27 NIKKEI NET
        六本木ヒルズのエレベーター火災、ずさん管理が原因か
         2007/04/27  アサヒコム
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         2007/04/26 東京新聞

浴室排気用ベントキャップからの漏水

神奈川県横浜市 2006/2/6撮影・施工: (有)A tempo

マンションのユニットバス天井裏で、排気用スパイラルダクトから雨の日に限って水が漏れています。

UB天井裏水漏れ.JPG

ベントキャップフード型となっており、排気口からの雨水入り込みは考えにくいところです。


劣化したシーリング.JPG

ベントキャップと外壁との間のシーリングが、写真のように劣化して、ひび割れしていました。ダクトが外壁に向かって下り勾配になっていれば、劣化部分から雨水が侵入しても、ベントキャップ側に流れるのですが、あいにく、逆勾配になっているのが災いしています。

完了1.JPG

変性シリコン系シーリングにて改修いたしました。施工後様子を見てますが、雨漏れは止まりました。


関連記事:換気扇排気フードの撤去と外壁吹付け        おしゃれなパイプファンの取り付け        雨漏れの原因

出窓にも窓格子 防犯対策の穴場

東京都狛江市 2005/12/1 施工: (有)A tempo

防犯性能アップのため、玄関ドアの改修や
バルコニー掃き出し窓への電動シャッター設置等を進めてきました。


今回、窓格子の設置にあたり、出窓にも格子を設置しました。
初めての試みですが、満足の行く出来栄えです。


格子付出窓.JPG


サッシュからも支持をとり、強度を確保しました。
また、簡単にははずせないように留めビスのねじ山を潰しています。
普通の窓(8箇所)に窓格子を着けて見ると、格子のない出窓は、より狙われ易く見えますが、もう大丈夫です。

デザイン上有利な、防犯ガラスへの取替え もお勧めしましたが 、見た目に有利な防犯性を選ばれました。

出窓にも窓格子はチャンとつきます。

関連記事:出窓にも窓格子 その8 ペット落下防止        防犯ガラスへの改修

防犯ガラスへの改修

東京都狛江市 2006/2/15 施工: (有)A tempo

賃貸マンションの窓ガラスを普通透明ガラスから防犯型ガラスへ取り換えました。
窓枠サッシュはそのままで取替えが可能です。
網入りガラスも熱には効果があっても、ドライバー等の差込には無防備です。

防犯ガラスの断面.jpg

断面写真から、2枚のガラスの間にシートが挟まれている様子がわかります。
これにより、工具等によるガラス破壊を困難にすることが出来ます。ぴかぴか(新しい)
網入りガラスもドライバー等での突き刺しによるクレセント開錠には無防備です。
特に1階出窓・バルコニー掃き出し窓等の場合、この防犯ガラスにより入居希望者の不安を払拭する事ができます。

防犯ガラスのシール.jpg

防犯ガラスのシールです。
これだけでも防犯効果がありそうですね。ただし外部から読めるようにする事!

オーナー邸の出窓には、窓格子を取り付けました。

自宅の防犯対策 最新事情

防犯ガラスの定番『セキュオ60』 LJ型出窓 枠寸法(横256cm×高さ130cm)  防犯ガラスの定番『セキュオ60』

 
結露防止機能を併せ持つガラスもあります。

ガラス取替え工事承ります。



関連記事:オートロックシステムに潜む防犯上の死角
       出窓にも窓格子 防犯対策の穴場
       出窓にも窓格子 その8 ペット落下防止



関連ニュース:空き巣や不審者を阻止するワン!バーチャル番犬「ガードワン」

古い万代塀の改修

東京都狛江市 2005年施工: (有)A tempo 

防犯性を配慮して、程よく中が窺えるようにしました。


洒落たブロック(ワイルドストーン)と黒のアルミフェンスで、全体高さは1600です。


この種のリフォームは、敷地境界線・ポイントに細心の注意を怠らないことが最重要です。耐震のための地中コンクリート基礎設計も重要です。(敷地からはみ出さないよう)

施工期間は2週間程度です。            すっきりしました!
Beforehei.jpg                 Afterhei.jpg

写真左Before:小さな地震でも倒壊しそうな古い万代塀でした。
視線を遮っている事は、防犯上好ましくありませんし、暗くもなります。


関連記事:境界フェンスの改修        ポリカーボネイトのフェンス        駐車場フェンスを新設        植込みの壁を改修        屋外避難階段に防犯柵を設置

古い万代塀の改修

東京都狛江市 2005年施工: (有)A tempo 

防犯性を配慮して、程よく中が窺えるようにしました。


洒落たブロック(ワイルドストーン)と黒のアルミフェンスで、全体高さは1600です。


この種のリフォームは、敷地境界線・ポイントに細心の注意を怠らないことが最重要です。耐震のための地中コンクリート基礎設計も重要です。(敷地からはみ出さないよう)

施工期間は2週間程度です。            すっきりしました!
Beforehei.jpg                 Afterhei.jpg

写真左Before:小さな地震でも倒壊しそうな古い万代塀でした。
視線を遮っている事は、防犯上好ましくありませんし、暗くもなります。


関連記事:境界フェンスの改修        ポリカーボネイトのフェンス        駐車場フェンスを新設        植込みの壁を改修        屋外避難階段に防犯柵を設置

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