神奈川県相模原市　2007年9月　調査・診断：　(有)A tempo

マンション等の長期修繕計画や大規模修繕に先立って、建物調査劣化診断を実施します。

写真は、打診棒（打検棒）でタイルの付着度を調べています。（筆者）
タイルと下地との間に空隙があると、音が少し乾きますので分かります。

カボチャ玉打診棒ロングNo,7
　　　　　

タイルの付着強度を正確に測定するには、下の写真のように付着強度試験機で引っ張り剥がします。どの断面部が弱いかも分かります。

金具に接着剤を塗り、剥がすタイルへ密着させます。

接着剤が固まれば回りにカッターを入れます。　付着強度試験器です。

剥がされたタイルです。もちろんこの後元に戻します。

タイルは剥がれて落ちた場合、第三者へ危害を加える可能性がありますから、その付着度を調査することはきわめて重要です。
今回は打検棒の届く範囲を調べて、全体を想定して補修費用を見積もります。

本件バルコニーの壁において、相当の枚数が浮いていました。

外壁用塗装の付着度も調べられます。

左は接着剤が固まるのを待っています。右はタイルの時と同じように金具廻りにカッターを入れています。
真ん中写真の右は、壁のコンクリートをコア抜きし（局部破壊検査）、フェノールフタレイン液をかけて中性化の程度（深度）を調べるためのものです。

タイルを剥がす工具と同じで、手動のハンドル式です。
下は、剥がされた塗料の塗膜です。本件ではどこもしっかり付着していました。

携わっているマンションにて大規模修繕の時期に来た物件が、このところ軒並みになって来ました。忙しくなりそうです。

規模・戸数により変わりますが、50万～100万で承ります。
大規模修繕工事のための事前調査であれば、修繕積立金からの支出となりますが、長期修繕計画策定のためであれば、管理費OR修繕積立金からの支出となります。

関連記事：建物調査劣化診断：コンクリート強度
　　　　　　　マンションの長期修繕計画
　　　　　　　建物調査劣化診断：シーリング材劣化調査

神奈川県相模原市　2007年9月　調査・診断：　(有)A tempo マンション等の長期修繕計画や大規模修繕に先立って、建物調査劣化診断を実施します。

写真は、壁のコンクリートをコア抜きし（局部破壊検査）、フェノールフタレイン液をかけて中性化の程度（深度）を調べています。赤く変色している部分はアルカリ性であることを示しています。このコンクリートはほとんど中性化は進んでいません。 　　　　　 コンクリートをコア抜きする工具（左）とコア抜きされたコンクリート（右）です。右写真の左側は、塗膜付着強度試験をしています。（説明は次回） コンクリートを破壊しないでその強度を調べるには、「シュミットハンマー試験」を行います。コンクリートの打ち放し面がむき出しになっている所で、作業空間のあるところを見つけるのが意外と大変です。打ち放し面と思えるものも、モルタルが薄く塗ってある仕上げ面が多いものです。 高い精度は期待できませんが、１箇所当たり２５点を打点して統計処理する事によりおおよその検討をつけることができます。 コンクリートテストハンマー α-800･RJ　☆ コンクリート・テストハンマーα digi computer-1.0 色々な理由が考えられるのですが、規準の強度データが得られないケースが多々あります。この場合どうするか・・・・・建て替えを提案するわけには行きませんし、悩ましい問題です。

関連記事：マンションの建物劣化診断報告会 　　　　　　　マンションの長期修繕計画 　　　　　　　建物調査劣化診断：付着度試験 　　　　　　　建物調査劣化診断：シーリング材劣化調査 　　　　　　　大規模修繕工事　コンクリート

神奈川県横浜市新横浜　2007年6月　実施：　(有)A tempo

弊社が建物維持管理をしている事務所ビルで、エアコンの点検とフィルター洗浄を実施しました。

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室外機コイルをスプレー洗浄中
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　天井パネル清掃中　　　　　　　　ロスナイフィルター洗浄中

この事務所の天井カセットには、ハイブリッドファンが採用されています。

カセットからの冷温風が直接人に当たらないため、マイルドな室内気流環境となります。天井面と床面付近の温度差が縮まる為、暖房時20℃、冷房時28℃の設定にしても、快適さを維持できるとされています。

◆　エアコンの直撃風を拡散、解消します。
◆　オフィスの労働環境を改善します。
◆　冷暖房の温度ムラを攪拌、空調効果が向上します。
◆　温度設定を１℃～３℃変更でき、電気代が削減できます。
◆　Co2（二酸化炭素）が削減できます。
◆　エアコンの風力で動くので電気代は一切かかりません。
※環境等諸条件で数値は変動いたします。

羽の回転が気になるかと思いきや、以外にも（潮さん、失礼）慣れるとそうでも無いとの事で、評判は悪くありません。シーリングファンのような感じです。

天井パネルを掃除するためにハイブリッドファンを外しました。

東京都狛江市　2007年6月　実施：　(有)A tempo

弊社が維持管理している共同住宅の排水管洗浄に伴い、敷地内埋設排水管・排水枡の洗浄を実施しています。

ところで、この頃住戸内の排水管洗浄で困っている事があります。
ドラム式洗濯乾燥機が設置されている場合、排水トラップからの洗浄ができないのです。
全自動洗濯機に比べて機器の幅が広く、排水接続口が機器の下部に来てしまいます。
移動しなくてはならないのですが、機器が重い(80～100kg)上に、元の位置に戻すとなぜか運転不良となるケースがあるのです。

そうゆう事情で、ドラム式洗濯乾燥機の場合は排水管洗浄をパスさせていただいています。

何とかならないものでしょうか。

　　　　　　　洗濯機のカビや設置方法、トラブルなどの相談室
　　　　　　　ドラム式洗濯乾燥機用防水パン（イージーパン）

神奈川県横浜市　2007年5月　実施：　(有)A tempo

共同住宅の電気設備定期点検に立ち会いました。

そこで、想定外の自家発電設備を発見しました。
大型スーパーマーケットやホテルでは当たり前の設備ですが、共同住宅ではめったにお目にかかれません。

設置が義務付けられるのは、

●　非常用電源を必要とする防災設備があって、
●　（消防法施行令別表第一）特定防火対象物で、　
●　1000m2以上

共同住宅に自家発電設備を設置しようとすれば、共同住宅は五項のロですから、防火対象物としては、十六項のイ（複合用途防火対象物のうち、その一部が（一）項から（四）項まで、（五）項イ、（六）項又は（九）項イに掲げる防火対象物の用途に供されているもの）にしなければなりません。
そうするには、経営が独立したコンビニ・レストラン等を、建物内部に出入り口を共有して計画し、合計床面積を300?以上,全体の10%以上（関連施設についての解釈が地方により異なるかもしれません）とする必要があります。

自家発電設備は、不特定多数の者が立ち入る、危険な共同住宅に対する消防署によるペナルティーと解釈すべきかもしれません。
設計者は、自家発電設備を必要としない安全な設計を心がけるべきです。

火災・非常時に、地域停電が併発しても、消防用設備が一定時間（殆どが30分）稼動します。

但し、１００点のメンテナンス品質をもってしても非常時の自家発電設備の始動は確実とは言えません。常用電力停止時に、自動的に40秒以内に立ち上がることが求められます。地域停電の発生頻度が下がっていることを考えると、専用受電設備の方が信頼性に分があると思います。

自家発電設備のメンテナンス・試験運転は、少なからず費用が掛かり、音と臭いが発生します。
できれば設置を回避したいものです。

既に設置してあるマンションでも、将来コンビニ等が撤退すれば、所轄消防と相談し、撤去を検討しても良いでしょう。

関連講座：電気技術解説講座　消防用設備の非常電源について
　　　　　　　複合用途の床面積の算定